駐車場のままか、建てるか。土地活用で変わる相続税評価

同じ広さ、同じ場所の土地でも、どう使っているかによって相続税の評価額は変わります。空き地のまま持つか、駐車場にするか、アパートを建てるか。相続の観点から違いを整理します。

使い方ごとの評価の違い

貸家建付地の評価は「自用地評価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」で計算します。借地権割合60％、借家権割合30％、満室なら18％減になります。

建物も評価が下がる

建物は固定資産税評価額で評価します。新築時の固定資産税評価額は建築費の5〜6割程度になることが多く、賃貸している建物はそこからさらに30％減（借家権割合）になります。現金で1億円持っているより、1億円で賃貸建物を建てたほうが評価は大きく下がります。

駐車場のメリット

• 建物がないので、相続後に売却・分割・建て替えがしやすい
• 初期投資が小さく、借入れも不要
• 舗装や設備があり事業として貸していれば、貸付事業用宅地として200㎡まで50％減の特例が使える場合がある

建てる前に考えたいこと

自宅の建て替えにあわせて、敷地の一部を駐車場にして収入を得る方法もあります（参考：コインパーキングハウス）。

評価が下がるからといって、収支の合わない賃貸建築は本末転倒です。空室や修繕、借入金の返済を含めた長期の収支を確認しましょう。また、2027年からは相続前5年以内に取得した貸付用不動産の評価が見直される予定で、「亡くなる直前に建てる・買う」節税は効きにくくなります。