相続税対策
タワマン節税は終わった？マンション評価のルール改正
高層マンションの上層階は、市場価格が高い一方で相続税評価額が低く、差を使った節税が広く知られていました。2024年1月1日以後の相続・贈与から、この差を縮めるルールが始まっています。
これまでの評価
マンションの評価は「建物（固定資産税評価額）＋敷地権（路線価×持分）」で計算します。敷地を多くの戸数で分け合う高層マンションほど土地の持分が小さく、評価額が時価の3〜4割程度にとどまる例もありました。
新しいルール
築年数、総階数、所在階、敷地持分の狭さなどから「評価乖離率」を計算し、従来の評価額が時価の6割を下回る場合に、6割水準まで引き上げる補正をかけます。
- 評価水準（従来評価÷時価の推定）が0.6未満 → 0.6になるよう評価額を増額
- 0.6以上1以下 → 補正なし
- 1を超える → 評価額を減額
対象は居住用の区分所有マンションで、二世帯住宅や地上階数2以下のもの、事業用のテナントビルなどは対象外です。
影響の目安
築浅の高層マンション上層階では、評価額が従来の1.5倍以上になることもあります。一方、築年数が古い低層マンションでは影響が小さいケースが多いです。
マンションを相続対策に使うなら
- 新ルールでも時価の6割程度で評価されるため、現金よりは評価が下がる
- 賃貸に出していれば貸家・貸家建付地として、さらに評価が下がる
- ただし相続前5年以内に取得した貸付用の物件は、2027年以後の相続から時価ベースの評価になる見込み
ポイント
- 2024年以後、マンションの評価は時価の6割が下限の目安
- 極端な評価差を狙った節税は難しくなった
- 住む・貸す・売るの出口とあわせて検討する
本記事は2026年10月時点の法令・税制にもとづく一般的な情報です。個別の判断は、税理士・司法書士などの専門家にご確認ください。